Продажа объекта недвижимости, который еще не достроен, имеет свои правовые особенности, о которых важно знать потенциальным участникам сделки. Директор по правовым вопросам Level Group Валентина Восканян в интервью RT подробно разобрала процедуру реализации прав по договору долевого участия (ДДУ).
Суть данного механизма заключается в том, что дольщик не продает уже готовую квартиру, а передает новому лицу свои законные права требования на получение жилья после того, как строительный объект будет завершен. По словам Валентины Восканян, этот процесс возможен в временном интервале между официальной регистрацией первоначального договора участия и моментом, когда стороны подписывают акт приема-передачи. При этом важно учитывать финансовый аспект: либо обязательства по ДДУ должны быть полностью исполнены, либо остаток задолженности переходит на нового владельца, что требует обязательного одобрения со стороны застройщика. Любая подобная уступка подлежит регистрации в Росреестре.
Особую сложность представляют сделки, где собственником прав по договору выступает несовершеннолетний. В таких случаях Валентина Восканян акцентирует внимание на необходимости предварительного получения санкции от органов опеки и попечительства, чья роль заключается в обеспечении защиты имущественных интересов ребенка. Ведомство берет на себя изучение условий планируемой операции, чтобы понять, как она отразится на благосостоянии ребенка. Эксперт отметила, что жесткого требования о том, что семья обязана сразу купить взамен новое жилье большей площади, не существует — решение принимается индивидуально в зависимости от ситуации. Процедура рассмотрения документов органами опеки занимает до 15 дней.
Юрист также уточнила правила подписания документации в зависимости от возраста ребенка. Если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 лет, все бумаги за него подписывают родители или законные представители. Подростки в возрасте от 14 до 18 лет имеют право подписывать документы самостоятельно, но только при наличии письменного одобрения от их опекунов.
Отдельный блок вопросов касается использования материнского капитала при оплате ДДУ. Валентина Восканян предупредила, что разрешение от органов опеки не освобождает семью от обязанности оформить купленное жилье в общую собственность всех членов семьи. По закону, для объектов по ДДУ срок выделения долей обычно составляет полгода после подписания акта передачи. Если же покупка совершалась с привлечением субсидий, период может отсчитываться после закрытия кредита и снятия обременения. Таким образом, до фактической передачи квартиры по акту оформить право собственности и выделить доли невозможно.
Специалист подчеркнула, что попытки обойти закон, например, путем предоставления ребенку доли в другой недвижимости или перевода денег на его счет, не считаются автоматическим выполнением требований законодательства. Закон прямо предписывает оформлять в общую собственность именно то жилье, которое было приобретено с помощью материнского капитала. В связи с этим Валентина Восканян рекомендует оценивать каждую возможность переуступки комплексно, принимая во внимание условия договора, метод оплаты и права каждого члена семьи.
