Покупка земельного участка под застройку сопряжена с серьезными правовыми рисками, о которых важно знать до совершения сделки. Адвокат Жмурко предупреждает: даже наличие разрешения от местной администрации не гарантирует безопасность будущего строительства.
Одной из ключевых угроз является наложение границ частных владений на лесные массивы. Несмотря на существование так называемой «лесной амнистии», защищающей права собственников, оформивших землю до 2016 года, данная норма не действует в границах особо охраняемых природных территорий (ООПТ). На таких объектах любые возведенные строения юридически приравниваются к самовольным постройкам.
Не менее опасными оказываются скрытые коммуникации, такие как линии электропередачи или газопроводы. Если сведения об охранных зонах отсутствуют в ЕГРН, а местная администрация одобрила стройку, эксплуатирующие организации все равно сохраняют право через суд требовать демонтажа здания. Однако, согласно разъяснениям Верховного суда России, застройщик в подобных ситуациях вправе потребовать возмещения всех понесенных расходов с ответственных чиновников.
Для минимизации рисков эксперт настаивает на глубоком аудите объекта. Рекомендуется запрашивать выписку из ЕГРН для выявления зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), а также получать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), определяющий границы дозволенной застройки. Дополнительно стоит изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и проверить информацию в ФГИС ТП, чтобы оценить перспективы развития данного района.
Практические советы от адвоката Жмурко включают личный осмотр территории на предмет наличия знаков о подземных сетях и обязательное включение в договор пункта о заверениях продавца в отсутствии обременений. Это даст юридическую возможность взыскать убытки, если скрытые ограничения обнаружатся позже.
Ранее председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов упоминал о законных механизмах смены целевого назначения земли.
